Erwägungen (1 Absätze)
E. 3 a) Nach der wirtschaftlichen Betrachtungsweise gilt als objektiver Übernahmewert im Sinne von Art. 20 lit. a GStG beim Kauf in der Regel der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leis- tungen. Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit ei- nem Werkvertrag für die Erstellung oder die Fertigstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bil- den, so ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Boden- preis und Werklohn zu entrichten (vgl. PVG 1995 Nr. 68 mit Hin- weisen; vgl. auch BGE in StR 1978, 166, und BGE in ASA 50, 445, beide betreffend den Kanton Zürich). Kauf- und Werkvertrag hän- gen so voneinander ab, dass es ohne den einen nicht zum Ab- 82 23
8/23 Steuern PVG 2002 schluss des andern gekommen wäre und das Geschäft als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt. Massgebend ist, ob der Erwerber mit dem Abschluss eines Kauf- vertrages und eines damit verbundenen Werkvertrages Rechtsge- schäfte tätigt, die wirtschaftlich gesehen die Übertragung der Ver- fügungsgewalt an einer bestimmten Baulandparzelle mit einem bestimmten darauf zu errichtenden Gebäude zum Gegenstand ha- ben. Für die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzel- falles heranzuziehen, wobei der Wille der Parteien massgebend ist, der darauf gerichtet sein muss, dem Erwerber ein schlüssel- fertiges Haus zu verkaufen (PVG 1995 Nr. 68; für St. Gallen: GVP 1976 Nr. 21).
b) Diese langjährige Praxis des Verwaltungsgerichtes, auf welche sich die Gemeinde beruft, bedarf der Klarstellung und Prä- zisierung. Grundsätzlich ist nämlich für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn das Vorliegen eines General- oder Totalunternehmervertrages oder eines in seinen Auswirkungen gleichwertigen Vertrages zu verlangen; denn nur so kann im Er- gebnis davon gesprochen werden, dass nicht nur ein Grundstück, sondern – wirtschaftlich betrachtet – ausserdem ein zu erstellen- des Bauwerk Gegenstand des Kaufvertrages bildet, es somit wirt- schaftlich um den Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses geht. Die Zusammenrechnung setzt somit voraus, dass im Ergebnis kaum ein Unterschied besteht zum Fall, bei welchem der Käufer ein fer- tigerstelltes Haus erwirbt. Demgegenüber ist eine Ausdehnung der Zusammenrechnungspraxis auf Tatbestände, bei denen sich der Verkäufer des Grundstückes lediglich die Ausführung gewis- ser Arbeiten an der zu erstellenden Baute versprechen lässt, we- der sinnvoll noch zulässig. Als Gegenstand der Handänderung ha- ben all jene liegenschaftlichen Werte zu gelten, die tatsächlich und wirtschaftlich in die Verfügungsgewalt des Erwerbers übergeführt werden. Wie bereits ausgeführt wurde, trifft dies dann zu, wenn der Verkäufer berechtigt ist, etwa als General- oder Totalunterneh- mer ein Haus auf der Liegenschaft zu erstellen oder fertigzustel- len. Dagegen fehlt es am erforderlichen Konnex zwischen Verkauf der Liegenschaft und dem Werklohn, wenn sich der Verkäufer le- diglich gewisse Arbeiten an einem zu erstellenden Gebäude ver- sprechen lässt, der Käufer aber im Übrigen frei ist, wann und wie er sein Grundstück überbauen will (StR 1978, S. 169). In diesen Fäl- len fehlt es an einem liegenschaftlichen Wert, welcher bei wirt- schaftlicher Betrachtungsweise vom Veräusserer an den Erwerber übergehen würde. Eine Zurechnung des Werklohnes zum Erwerbs- 83
8/24 Steuern PVG 2002 preis ist in diesen Fällen daher nicht zulässig (StR 1987, 192 f.). Hinzu kommt, dass der Erwerber, der eine Liegenschaft im Zu- sammenhang mit einem General- oder Totalunternehmervertrag kauft, im Gegensatz zu jenem, der mit den einzelnen Unterneh- mern bzw. Handwerkern Werkverträge abschliesst, kein Risiko rechtlicher Auseinandersetzungen mit den einzelnen Unterneh- mern etwa wegen Werkmängeln oder der Vergütung läuft, son- dern sich direkt an den General- bzw. Totalunternehmer halten kann. Nur wenn die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien in diesem Sinne darauf ausgerichtet sind, dem Erwerber ein schlüs- selfertiges Haus zu verschaffen, lässt sich eine Zusammenrech- nung von Kaufpreis für das Land und Werklohn unter wirtschaftli- chen Gesichtspunkten rechtfertigen. Da der Fiskus aus einer solchen Konstellation das Besteuerungsrecht ableitet, ist er dafür auch beweispflichtig. A 01 62 Urteil vom 12. April 2002 Handänderungssteuer. Abweichen des Verkaufspreises vom letzten amtlichen Verkehrswert der Liegenschaft. (Präzisierung der Rechtsprechung). — Der amtliche Schätzwert kann ein taugliches Richt- mass bilden bei der Prüfung der Unterpreislichkeit eines Liegenschaftenverkaufs (E.2). — Ist die letzte amtliche Schatzung älteren Datums und besteht Anlass zur Annahme, dass sich die Marktver- hältnisse seither geändert haben, ist allenfalls eine neue amtliche Schätzung zu veranlassen (E.3). Imposta sul trapasso di proprietà. Discrepanza del prezzo di acquisto dall’ultimo valore commerciale della stima uf- ficiale dell’immobile. (Precisazione della prassi). — Il valore della stima ufficiale può rappresentare un ido- neo metodo di confronto nell’analisi del sottoprezzo di una vendita immobiliare (cons. 2). — Se l’ultima stima ufficiale è di vecchia data e sussiste motivo di credere che le condizioni del mercato immo- biliare si siano nel frattempo modificate, occorre even- tualmente procedere ad una nuova stima ufficiale (cons. 3). 84 24
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8/23 Steuern PVG 2002 Handänderungssteuer. Wirtschaftliche Betrachtungsweise. Übernahmewert. (Präzisierung der Rechtsprechung). — Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit einem Werkvertrag für die Erstellung oder die Fertig- stellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden, so ist die Handänderungs- steuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten (E.3a). — Grundsätzlich ist jedoch für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn das Vorliegen eines Gene- ral- oder Totalunternehmervertrages oder eines in sei- nen Auswirkungen gleichwertigen Vertrages zu verlan- gen, sodass der Kauf im Ergebnis dem Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses gleichkommt (E.3b). Imposta sul trapasso di proprietà. Interpretazione econo- mica. Valore d’acquisto. (Precisazione della prassi). — Se un contratto di compera di un fondo è così stretta- mente legato ad un contratto d’appalto per l’erezione o l’ultimazione di una costruzione che fondo e opera co- stituiscono praticamente un’unità, l’imposta sul tra- passo di proprietà è da calcolare sulla somma del prez- zo del terreno e dell’opera (cons. 3a). — In principio, per calcolare la somma tra il prezzo d’ac- quisto del terreno e quello dell’opera è però necessaria l’esistenza di un contratto d’appalto generale o totale oppure di un contratto analogo nelle sue conseguenze, cosicché la compera risulti in pratica essere l’acquisto di una casa con chiavi in mano (cons. 3b). Erwägungen:
3. a) Nach der wirtschaftlichen Betrachtungsweise gilt als objektiver Übernahmewert im Sinne von Art. 20 lit. a GStG beim Kauf in der Regel der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leis- tungen. Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit ei- nem Werkvertrag für die Erstellung oder die Fertigstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bil- den, so ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Boden- preis und Werklohn zu entrichten (vgl. PVG 1995 Nr. 68 mit Hin- weisen; vgl. auch BGE in StR 1978, 166, und BGE in ASA 50, 445, beide betreffend den Kanton Zürich). Kauf- und Werkvertrag hän- gen so voneinander ab, dass es ohne den einen nicht zum Ab- 82 23
8/23 Steuern PVG 2002 schluss des andern gekommen wäre und das Geschäft als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt. Massgebend ist, ob der Erwerber mit dem Abschluss eines Kauf- vertrages und eines damit verbundenen Werkvertrages Rechtsge- schäfte tätigt, die wirtschaftlich gesehen die Übertragung der Ver- fügungsgewalt an einer bestimmten Baulandparzelle mit einem bestimmten darauf zu errichtenden Gebäude zum Gegenstand ha- ben. Für die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzel- falles heranzuziehen, wobei der Wille der Parteien massgebend ist, der darauf gerichtet sein muss, dem Erwerber ein schlüssel- fertiges Haus zu verkaufen (PVG 1995 Nr. 68; für St. Gallen: GVP 1976 Nr. 21).
b) Diese langjährige Praxis des Verwaltungsgerichtes, auf welche sich die Gemeinde beruft, bedarf der Klarstellung und Prä- zisierung. Grundsätzlich ist nämlich für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn das Vorliegen eines General- oder Totalunternehmervertrages oder eines in seinen Auswirkungen gleichwertigen Vertrages zu verlangen; denn nur so kann im Er- gebnis davon gesprochen werden, dass nicht nur ein Grundstück, sondern – wirtschaftlich betrachtet – ausserdem ein zu erstellen- des Bauwerk Gegenstand des Kaufvertrages bildet, es somit wirt- schaftlich um den Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses geht. Die Zusammenrechnung setzt somit voraus, dass im Ergebnis kaum ein Unterschied besteht zum Fall, bei welchem der Käufer ein fer- tigerstelltes Haus erwirbt. Demgegenüber ist eine Ausdehnung der Zusammenrechnungspraxis auf Tatbestände, bei denen sich der Verkäufer des Grundstückes lediglich die Ausführung gewis- ser Arbeiten an der zu erstellenden Baute versprechen lässt, we- der sinnvoll noch zulässig. Als Gegenstand der Handänderung ha- ben all jene liegenschaftlichen Werte zu gelten, die tatsächlich und wirtschaftlich in die Verfügungsgewalt des Erwerbers übergeführt werden. Wie bereits ausgeführt wurde, trifft dies dann zu, wenn der Verkäufer berechtigt ist, etwa als General- oder Totalunterneh- mer ein Haus auf der Liegenschaft zu erstellen oder fertigzustel- len. Dagegen fehlt es am erforderlichen Konnex zwischen Verkauf der Liegenschaft und dem Werklohn, wenn sich der Verkäufer le- diglich gewisse Arbeiten an einem zu erstellenden Gebäude ver- sprechen lässt, der Käufer aber im Übrigen frei ist, wann und wie er sein Grundstück überbauen will (StR 1978, S. 169). In diesen Fäl- len fehlt es an einem liegenschaftlichen Wert, welcher bei wirt- schaftlicher Betrachtungsweise vom Veräusserer an den Erwerber übergehen würde. Eine Zurechnung des Werklohnes zum Erwerbs- 83
8/24 Steuern PVG 2002 preis ist in diesen Fällen daher nicht zulässig (StR 1987, 192 f.). Hinzu kommt, dass der Erwerber, der eine Liegenschaft im Zu- sammenhang mit einem General- oder Totalunternehmervertrag kauft, im Gegensatz zu jenem, der mit den einzelnen Unterneh- mern bzw. Handwerkern Werkverträge abschliesst, kein Risiko rechtlicher Auseinandersetzungen mit den einzelnen Unterneh- mern etwa wegen Werkmängeln oder der Vergütung läuft, son- dern sich direkt an den General- bzw. Totalunternehmer halten kann. Nur wenn die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien in diesem Sinne darauf ausgerichtet sind, dem Erwerber ein schlüs- selfertiges Haus zu verschaffen, lässt sich eine Zusammenrech- nung von Kaufpreis für das Land und Werklohn unter wirtschaftli- chen Gesichtspunkten rechtfertigen. Da der Fiskus aus einer solchen Konstellation das Besteuerungsrecht ableitet, ist er dafür auch beweispflichtig. A 01 62 Urteil vom 12. April 2002 Handänderungssteuer. Abweichen des Verkaufspreises vom letzten amtlichen Verkehrswert der Liegenschaft. (Präzisierung der Rechtsprechung). — Der amtliche Schätzwert kann ein taugliches Richt- mass bilden bei der Prüfung der Unterpreislichkeit eines Liegenschaftenverkaufs (E.2). — Ist die letzte amtliche Schatzung älteren Datums und besteht Anlass zur Annahme, dass sich die Marktver- hältnisse seither geändert haben, ist allenfalls eine neue amtliche Schätzung zu veranlassen (E.3). Imposta sul trapasso di proprietà. Discrepanza del prezzo di acquisto dall’ultimo valore commerciale della stima uf- ficiale dell’immobile. (Precisazione della prassi). — Il valore della stima ufficiale può rappresentare un ido- neo metodo di confronto nell’analisi del sottoprezzo di una vendita immobiliare (cons. 2). — Se l’ultima stima ufficiale è di vecchia data e sussiste motivo di credere che le condizioni del mercato immo- biliare si siano nel frattempo modificate, occorre even- tualmente procedere ad una nuova stima ufficiale (cons. 3). 84 24